адв. Росица Кебеджиева

I. Исторически правото на строеж произхожда от римското частно право и има своя първообраз в дългосрочния договор за наем, с който градовете отдавали на безимотни общински места за застрояване. По-късно такива договори започнали да се сключват и между частни лица¹. В съвременните условия собственикът на един поземлен имот учредява в полза на друго лице – строител или предприемач ограничено вещно право на строеж, срещу което суперфициарят се задължава да построи на собственика определени обекти от бъдещата сграда. За да финансира строителството суперфициарят влиза в правоотношения с трети лица, прехвърляйки части от учреденото право на строеж. В други случаи суперфициарят сключва особен вид „смесен“ договор, който съчетава елементи на договор за изработка и на предварителен договор за продажба на недвижим имот. Дори в тази хипотеза обаче договорът за строителство не губи своята самостоятелност и не се поглъща от продажбата след прехвърляне на собствеността².

Икономическата логика на този вид договори се изразява във възможността собственикът на терена да получи част от обектите в сградата, които ще бъдат изградени по силата на учреденото в полза на суперфициаря вещно право на строеж, а суперфициарят да сключи договори с трети лица за останалата част, финансирайки строителството с вноските, които неговите съконтрахенти плащат като покупна цена. Това са така наречените в практиката договори за строителство срещу обезщетение. Характерно за тях е, че собственикът на един парцел учредява в полза на трето лице – търговец (суперфициар) право на строеж, срещу което учредителят получава определени обекти – апартаменти, гаражи и пр. в бъдещата сграда. За всички останали обекти, без тези, които се предвиждат за собственика-учредител, суперфициарят придобива правото на изключителна собственост. В тази връзка правилно е наблюдението на някои автори³, че задължението да се построят обектите на собствениците на строителни терени не включва задължението да се построят и останалите обекти в сградата. Последното задължение обикновено възниква по силата на договори, които строителните предприемачи сключват с трети лица. Естествена последица от тази верига от наслагващи се правоотношения е, че възниква ситуация на правна несигурност за собственика на терена, чиито интереси се оказват зависими от външни обстоятелства, върху които той  не би могъл да влияе.

Макар че посочените договори имат редица предимства, те крият и немалко рискове, предвид съществуващата опасност правото на строеж да се погаси, ако не бъде упражнено в предвидения в чл. 67 от ЗС петгодишен давностен срок.

Съгласно т. 1 от Тълкувателно решение № 1/2011 г. по т. дело № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС ако правото да се построи до груб строеж сграда в чужд имот не е упражнено в продължение на 5 години, то ще се погаси по давност за всички обекти, включително и за вече изградените, но само при позоваване на давността от собственика на земята, тъй като, съгласно чл. 120 от ЗЗД, във връзка с чл. 84 от ЗС, давността не се прилага служебно. Следователно, при направено изрично позоваване на чл. 67 от ЗС от собственика на земята, същият ще придобие изградената част от сградата по правилото на чл. 92 от ЗС, а суперфициарят ще има правата по чл. 72 от ЗС като добросъвестен владелец, защото е придобил правото на строеж на законно правно основание. За ликвидация на отношенията със собственика на земята ще намерят приложение разясненията, дадени в т. IV от ППВС № 6/1974 г. Давността обаче ще тече различно в зависимост от това дали правото на строеж е учредено с единен договор на един правен субект и той е поел задължението да изгради цялата сграда или е учредено с индивидуални договори на различни лица. В първата хипотеза правото на строеж ще се счита реализирано, когато е изграден „грубият строеж“ на цялата сграда като съвкупност от отделни обекти, а във втората хипотеза началото на срока по чл. 67 от ЗС за всеки от суперфициарите ще тече от момента, когато фактически може да започне строителството на съответния обект.

Понеже подобренията са юридически свързани с терена, до завършване на сградата в груб строеж, те не могат да бъдат предмет на самостоятелно право на собственост, отделно от това върху земята. В практиката често се сключват договори, с които собственикът на един парцел прехвърля съществуващите в имота подобрения на трето лице – последващ строител, след като договорът за строеж с първоначалния суперфициар е развален. Независимо от формата, в която се извършва прехвърлянето, цитираните договори са нищожни ipso jure. Основанието за този извод се съдържа в разпоредбата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ – построената сграда или самостоятелни части от нея могат да бъдат предмет на отчуждителна сделка едва след завършване на сградата в груб строеж. Според законовата дефиниция на § 5, т. 46 ЗУТ тази степен на завършеност е достигната, когато са изпълнени ограждащите стени и покривът. Предвид гореизложеното, не е изненадващо, че до завършване на сградата до груб строеж предмет на прехвърляне би могло да бъде само учреденото право на строеж, а не правото на собственост върху отделен, макар и изграден обект от все още незавършената изцяло сграда. Изключение от посоченото правило е допустимо само в хипотезата на чл. 152, ал.2 ЗУТ- когато разрешението за строеж е издадено за отделни етапи /части/ на строежa, които могат да се изпълняват и ползват самостоятелно, а за жилищните сгради и за отделни етажи от сградата – при условие, че се завърши архитектурно-пространственото и фасадното оформяне на всеки етап от строителството.

II. Съгласно чл. 72 от ЗС добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил сумата, с която се е увеличила стойността на вещта, като това увеличение се отразява към датата на постановяване на съдебното решение. Съобразно разясненията, дадени в ППВС № 6/1974 г. на ВС, подобрение на чужд имот е налице тогава, когато лице, имащо качеството владелец, влага труд и средства, чрез които увеличава стойността на владяния имот.

Ситуацията може да се измени, когато строителят с учредена от собствениците на земята суперфиция прехвърли правото на строеж на едно трето лице. Какво се случва с правата на приобретателя, когато правото на строеж (като част от единното право на строеж на цялата сграда) се погаси по давност поради неупражняване в предвидения в закона давностен срок? Ще може ли третото лице да се ползва от разпоредбите на чл. 72-74 от ЗС срещу собственика на земята? Отговор на поставения въпрос дава Определение № 249/2015 г. по гр. д. № 2583/2015 г. на Върховния касационен съд. Искането за допускане на касационно обжалване е поддържано по следния въпрос „Съставляват ли заплатените вноски от титуляра на правото на строеж по договор за строителство с фирма- търговец, която е продала ограниченото вещно право‚ подобрения по смисъла на дадените с ПП ВС 6-74 разяснения по приложение на чл. 72-74 от ЗС“. Макар и с известна доза лаконичност, съдът e стигнал до заключението, че платените на фирмата строител парични вноски, предназначени и вложени за закупуване материали и заплащане на труд по изграждане на обекта – предмет на договора за покупка на правото на строеж, имат характер на подобрение. От законова гледна точка, а и от чисто утилитарни съображения това схващане  заслужава да се подкрепи. Доколкото хипотезата, описана в ППВС № 6/1974 г., касае инвестиране лично на средства и труд при увеличаване стойността на чужд недвижим имот, то при разглеждания от ВКС казус усложненията са поради наличие на договорни правоотношения между владелеца–титуляр на ограниченото вещно право на строеж и трето лице, което от името на последния влага труд и средства, предварително платени от възложителя по договора за строителство, като по този начин увеличава стойността на чуждия имот, но не за своя сметка. Отчитайки особеностите на исковете по чл. 72-74 от ЗС, съдът правилно се е насочил към изследване на правните сфери, между които съществува неоснователно разместване на имуществени блага. При това, без значение е обстоятелството, че отношенията между собственика на земята и фирмата строител са опосредени от едно трето лице – купувач на правото на строеж. Разпоредбите на чл. 72 – 74 от ЗС следва да намерят приложение и в този случай.

При предявен иск на основание  чл. 72 от ЗС ищецът трябва да докаже, че извършените подобрения съществуват към датата на приключване на устните състезания, както и че платените средства са вложени в строителството. Когато наред с ищеца, и други лица са финансирали изграждането на сградата, ситуацията може да се усложни поради необходимостта от определяне точния размер на претенцията.

Интересна гледна точка към този въпрос дава Решение № 31/2015 г. по в. гр. д. №1322/2014г. на Окръжен съд – Стара Загора. Фактическата обстановка по делото е следната:

Ответниците учредили на дружество „Астрей” ЕООД, гр. Стара Загора право на строеж върху притежавания от тях недвижим имот, като ищецът с предварителен договор за покупко-продажба купил от строителя „Астрей” ЕООД, гр. Стара Загора апартамент на терасовидния етаж. На 11.09.1995 г. ищецът сключил с това дружество окончателен договор за строителство, като изпълнителят приел да построи процесния апартамент заедно с мазе и 28,86 кв.м. от общите части на сградата. Малко по-късно ищецът закупил с нотариален акт отстъпено право на строеж, като привел суми в общ размер на 1 470 000 неденоминирани лева и по този начин изпълнил всичките си задължения към строителя, който от своя страна поел задължение да завърши строежа съгласно изискванията на договора в срок от 18 месеца от издаване на строителното разрешение. Договори за строителство със същото дружество сключили и всички лица, на които било учредено право на строеж върху самостоятелни обекти в сградата. В срока на учреденото му право на строеж строителят не успял да завърши всички уговорени СМР като изпълнил сутерен, партерен етаж с магазини и ателиета, първи и втори етаж и частична зидария на трети жилищен етаж. До изграждане на терасовидния етаж строителят не успял да достигне като обосновал незавършването на жилищната сграда в процесния недвижим имот с настъпилата тогава икономическа криза. Това наложило собствениците на земята – ответници в производството, да предявят установителен иск против ищеца, че прехвърленото в негова полза право на строеж е погасено по давност. Против строителя „Астрей” ЕООД – Стара Загора също било образувано производство, което установило със сила на присъдено нещо погасяването по давност на учреденото право на строеж. Такива искове били заведени и против всички останали лица – възложители на строителство към „Астрей” ЕООД – Стара Загора. Впоследствие собствениците на земята учредили право на строеж за същия недвижим имот на друг строител, като след завършване на сградата същата била въведена в експлоатация.

В светлината на описаната по-горе фактическа обстановка съвсем естествено се поставя въпросът как следва да се определи размерът на претенцията на третото лице – приобретател на правото на строеж (и ищец по делото) по чл. 72 от ЗС срещу собственика на земята? Подходът на съда е повече от прагматичен – изчислено е каква част представлява внесената от третото лице – приобретател сума спрямо всички средства, платени от останалите възложители на първоначалния суперфициар „Астрей“ ЕООД, след което този процент е съотнесен към стойността на изпълнените от дружеството дейности до спиране на строителството. С Определение № 396/2015 г. по гр. дело № 2152/2015 г. ВКС  е потвърдил законосъобразността на използвания метод на оценка. По този начин съдът е намерил точната формула, чрез която да „остойности“ приноса на лицето, предявило иск по чл. 72 от ЗС, съпоставяйки го с приноса на всеки от останалите възложители, сключили договор със строителя.

В повечето случаи подобрителят няма да получи направените разноски в пълен размер, тъй като увеличената стойност на имота може да не съвпадне със строителната стойност на подобренията. Обстоятелството, че под въздействие на климатични и други фактори състоянието на изградената до определен етап сграда се е влошило, не е основание за намаляване размера на обезщетението. Налице е приложение на класическото правило res perit domino (рискът се носи от собственика). Рискът от овехтяване и погиване не следва да се възлага в тежест на бившия суперфициар, след като правото му се е погасило по давност. В крайна сметка именно от собственика на земята зависи дали и кога ще предяви иск за погасяване на правото на строеж и кога ще предприеме действия за довършване на сградата, от което бившия суперфициар не може да търпи неблагоприятни последици.

С ТР № 85-68-ОСГК Върховният съд внесе обрат в практиката и стесни кръга на лицата, които имат прво да се ползват от увеличената стойност на имота. Макар в правната литература да липсва широка дискусия по този въпрос, в книгата си „Подобренията” Кръстю Цончев прави следния коментар по темата: „Начиная от новелата към ЗИСС (ДВ, бр. 33 от 11.02.1947 г.), с която за пръв път законодателно у нас се въведе правото върху увеличената стойност и бе узаконено това в чл. 72 ЗС, като в широката практика на съдилищата хипотезата на чл. 74, ал. 2 от ЗС се схващаше разширително, сега трябва да настъпи обрат. ВС застава рязко на становището на владението и само там, където има владение, признава право на увеличена стойност. Следователно по външни белези трябва да се направи извод, че догматичната и рационална основа на този обрат е владението. Дали систематичното място на правилата, което, както вече видяхме (…) е твърде условно, или само идеята за владението като факт и институт са мотивирали ВС да изостави практиката, това остава да се изясни в бъдеще. Така или иначе обаче обратът е факт и остава да оценим дали той съставлява прогрес или регрес.”

Разсъждавайки върху горните редове, коректността изисква да отбележим, че посоченото съдебно тълкуване поставя в неравностойна позиция лицата, които се намират със собственика на имота в договорни отношения и имат качеството държатели спрямо недобросъвестните владелци по чл. 74, ал. 2 от ЗС, макар положението на собственика и в двата случая да е еднакво. От друга страна, колкото и несправедливо, а на моменти и нецелесъобразно да изглежда това разбиране, не трябва да забравяме, че нравствените съображения са нещо различно от формалната логика (и правна догматика) като средство за типизиране и стабилизиране на съдебната практика. Ето защо подходът към разглеждания проблем трябва да е по-комплексен. Щом държателят упражнява фактическа власт върху имота не със съзнанието, че върши това за себе си, той не може да бъде приравнен с добросъвестния и недобросъвестния владелец с оглед правата по чл. 71 и чл. 72 от ЗС. Неговите отношения във връзка с добивите от имота следва да се уредят в съответствие с договорните отношения със собственика, а при липса на такива – в съответствие с правилото на чл. 93 от ЗС; във връзка с извършените подобрения – в съответствие с договора, а при липса на такъв – в съответствие с правилата за водене на чужда работа без пълномощие и за неоснователното обогатяване.

Когато в хода на висящия процес съдът установи, че ищецът не е извършил подобренията в качеството на добросъвестен владелец, той е длъжен да разгледа искането за заплащането им като обикновен подобрител на чужд имот, но не и да отхвърля иска на основание, че поддържаната от ищеца квалификация е по чл. 72 от ЗС. Посоченото разрешение е справедливо, тъй като препятства неоснователното разместване на имуществени блага, като същевременно задължава съда да разгледа искането в по-малък обем на друго основание, което би могло да е например по чл. 74, ал. 1 или 2 от ЗС или чл. 59, ал. 1 от ЗЗД, след установяване на действителните отношения между страните^4. Затова съдът е длъжен да определи приложимата правна квалификация, изхождайки  не толкова от твърденията на ищеца за качеството, в което е извършил подобренията, колкото от действителното правно основание на възникналите между страните облигационни отношения⁵.

III. Не са редки случаите в практиката, когато страните сключват само предварителен договор за продажба на правото на строеж, а като цена в договора е посочено задължението на купувача да построи сградата, респ. апартамента, който е предмет на уговореното от собственика на терена право на строеж. Когато имотът бъде изграден, владението върху него няма да е получено на основание, годно да направи купувача (приобретателя) по предварителния договор собственик /чл. 70, ал. 1 от ЗС/, поради което то ще е недобросъвестно. От друга страна, в зависимост от конкретната обстановка и специфичните уговорки между страните, е възможно купувачът по предварителния договор да упражнява фактическа власт върху изграденото със съзнанието, че притежава правото на строеж, при което приложение ще намери законната презумпция по чл. 69 от ЗС. В този случай и тъй като по силата на сключения договор купувачът е отговорен за строителството, всички направени от него или от трети лица, на които последният е възложил това, подобрения в имота ще бъдат осъществени със съгласието и без противопоставянето на собственика на терена. Уреждането на възникналите между купувача – недобросъвестен владелец и собственика на имота отношения ще стане по реда на чл. 72, във връзка с чл. 74, ал. 2 от ЗС, а на приобретателя по предварителния договор ще бъде присъдена сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие извършените от него или по негово възлагане от трети лица строително-монтажни работи. 

Посочените по-горе примери показват, че при решаване на въпроса кога е налице владение и кога държане, съдилищата следва да изхождат от презумпцията по чл. 69 от ЗС – до доказване на противното този, който държи вещта, я държи  като своя и следователно я владее. Дори в случаите на съществуващо договорно правоотношение съдът следва да провери дали чрез фактическата власт се упражнява самото субективно право, породено от договора или, излизайки извън неговите предели, лицето, което държи вещта, не е започнало да извършва за себе си действията, за които е оправомощен носителят на вещното право на собственост /Решение № 96/2011 г. по гр.дело № 332/2010 г. на ВКС/. Следователно правният способ на обезщетяване зависи от качеството на лицето – подобрител и по-конкретно дали същото е владелец, държател или гестор.

IV. Когато задължението за построяване на обектите от сградата не е изпълнено в уговорения вид и срок, може да се стигне до разваляне на договора за учредяване право на строеж. Изгубването на фактическата власт върху имота след приключване на строителството и развалянето на договора между страните не отнема възможността да се претендира стойността на извършените подобрения.

По-особена е хипотезата на сключен алеаторен договор за издръжка и гледане срещу учредяване на право на строеж. Когато приобретателят реализира отстъпеното право, т.е. изгради определен самостоятелен обект или постройка и алеаторният договор бъде впоследствие развален, отношенията между страните следва да се решат на плоскостта на неоснователното обогатяване. Развалянето на договора за издръжка и гледане има обратно действие, в резултат от което настъпва ново правно положение, а страните са длъжни да върнат (реституират) това, което са получили една от друга. Развалянето на договора, с който е отстъпено право на строеж обаче не се отразява на вече възникналото право на собственост върху изградената постройка, тъй като липсва тъждество между правото на собственост върху този обект и предмета на алеаторния договор. Правото на собственост върху завършената сграда не е насрещна престация срещу задължението на приобретателя да гледа и издържа прехвърлителя. В този случай приложение ще намери разпоредбата на чл. 57, ал. 2 от ЗЗД, тъй като подлежащата на връщане вещ, т.е. вещно право не съществува /Решение № 507/2010 г. по гр. дело № 944/2009 г. на ВКС/.

По-старата практика на ВКС е била склонна разглежда въпроса за обезщетението на подобрителя в зависимост от това дали развалянето на договора има обратно действие или действие за в бъдеще. Нестандартен, макар и не съвсем еднозначен поглед към тази тема дава Решение № 607/2002 г. по гр. дело № 57/2002 г., II ГО на ВКС. Без да се задълбочава в обсъждане на въпроса кога развалянето на договора за учредяване правото на строеж има действие ex tunc и кога – ex nunc, съдът стига до следния правен извод: „Ако приобретателят на вещното право на строеж е започнал или завършил сградата и договорът за суперфиция бъде впоследствие развален, принципът на приращението (чл. 92 от ЗС) ще влезе в действие. Ако развалянето на договора има обратно действие, носителят на право на строеж ще има правата на обикновен владелец и ще може да иска от собственика на земята да му плати стойността на построеното по правилото на чл. 74, ал. 1 от ЗС. Обратно, ако развалянето има действие за в бъдеще, носителят на правото на строеж ще има правата на добросъвестен владелец и ще може да иска от собственика на земята да му плати стойността на построеното по правилото на чл. 72 от ЗС“. Следва да се има предвид, че този съдебен акт не е израз на трайно установената съдебна практика, която е обобщена в ППВС № 6/74 г. на Пленума на ВС по някои въпроси относно подобренията върху чужд недвижим имот. По-новата практика на ВКС⁶ се преориентира в посока, че изпълнителят по договор за строителство, извършил подобрения въз основа на придобивно основание, което по-късно е развалено, може да бъде обезщетен като добросъвестен владелец.

Както вече посочихме, възможно е подобряването на имота да е извършено със знанието и без противопоставянето на собственика на терена – чл. 74, ал. 2 от ЗС. В този случай, независимо че решението за разваляне на договора за учредяване на право на строеж има обратно действие, същото няма да засегне правоотношенията, възникнали във връзка с извършените подобрения.

В заключение на изложеното можем да обобщим, че разпоредбите на чл. 72-74 от ЗС уреждат разнообразни по съдържание отношения, свързани с отстраняване на последиците от нееквивалентното разместване на имуществени блага и предотвратяване на неоснователното обогатяване в случаите на застрояване на чужд имот. Предвид сложната правна природа на разглежданите отношения и противоречивите интереси, които се засягат, тяхното законодателно закрепване е резултат от компромис между интересите на две групи лица, всяко от които заслужава самостоятелна защита – както на собственика на терена, който е учредил право на строеж, така и на суперфициаря, който е вложил средства за реализиране на отстъпеното право.

Автор: адв. Росица Кебеджиева

БЕЛЕЖКИ

[1] Петко Венедиков „Записки по римско право“.

[2] С. Попова „Предварителен договор за продажба на бъдещ недвижим имот и договор за строителство, предварителен договор за учредяване право на строеж и договор за проектиране”, ТП, бр. № 3/2011 г.

[3] Светла Димитрова“Актуални въпроси относно правото на строеж“, СП, кн. 6, 2010 г.

[4] Решение № 131/2013 г. по гр. дело № 913/2012 г. на ВКС.

[5] Решение № 131/2013 г. по гр. дело № 913/2012 г. на ВКС

[6] Определение № 372 от 08.05.2009 г. по гр. д. № 4641/2008 г., I г.о. на ВКС

Сподели